住宅ローンを組むなら知っておきたい、住宅ローン控除！
この記事では「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」について、最新の改正ポイントから申請手続き、控除額シミュレーションまで、実体験を基に解説します。
住友林業で家づくり中の方はもちろん契約済や中古・リフォーム検討中の方も必見！
- 住宅ローン控除の現行制度と適用要件
- 実体験に基づく住宅ローン控除の申請手続き
- 控除額のシミュレーション
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住宅ローン控除とは？
年末ローン残高×0.7%が最大13年間控除される
住宅ローン控除は、一定の要件を満たす住宅ローンを組んでマイホームを取得・増改築した場合に、年末のローン残高×0.7%を最大13年、所得税・住民税から控除できる制度です。
住宅取得の重い初期コストを軽減できるので、絶対に活用したい！
借り入れ限度額は省エネ性能と子育て・若者夫婦世帯かによって異なる
2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準の適合が必須となり、控除を受ける際に証明書が求められます。
住宅ローン控除の借り入れ限度額は省エネ性能・子育て世帯もしくは若者夫婦世帯に該当するかによって異なり、最大5,000万円です。
- 入居した年の12月31日時点でいかのいずれかの状況に該当する世帯
- 年齢19歳未満の扶養親族を有する者、または年齢40歳未満であって配偶者を有する者
- もしくは年齢40歳以上であって年齢40歳未満の配偶者を有する者
| 新規/既存 | 住宅性能 | 子育て世帯・若者夫婦世帯 | 左記以外 |
|---|---|---|---|
| 新築住宅 | 長期優良住宅・低炭素住宅 | 5,000万円 | 4,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 | |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 3,000万円 | |
| 既存住宅 | 長期優良住宅・低炭素住宅 | 3,000万円 | |
| ZEH水準省エネ住宅 | |||
| 省エネ基準適合住宅 | |||
| その他住宅 | 2000万円 | ||
1億円の住宅ローンを1人で組んでも半額分の控除しか受けられないので、5000万円ずつのペアローンを組むのがおすすめ！
控除期間は新築13年・既存10年
控除される期間は新築住宅が13年間で既存住宅が10年間です。
控除の対象は所得税もしくは住民税
控除されるのは所得税で、所得税から引ききれない場合は住民税からも差引くことができます。
ただし、住民税からの差し引きは前年度課税所得×5％、最高9万7,500円までとなります。
控除額を満額受け取れない可能性があるので、前年度の所得税は必ず確認して、借入額を決めよう！
住宅ローン控除の適用要件まとめ
住宅ローン控除が適用されるには、2025年時点で以下の住宅要件・借入要件・所得要件を満たす必要があります。
| 要件区分 | 適用要件 |
|---|---|
| 住宅要件 | 住宅取得後6か月以内に入居し引き続き入居 |
| 床面積の50%以上が自己居住 | |
| 延床面積50㎡以上 ※40〜50㎡は所得1,000万円以下のみ | |
| 借入要件 | 返済期間10年以上 |
| 金融機関や住宅金融支援機構からの借入 | |
| 所得要件 | 合計所得金額2,000万円以下 |
- 事業所得、不動産所得、給与所得、総合課税の利子所得・配当所得・短期譲渡所得及び雑所得の合計額
- 総合課税の長期譲渡所得と一時所得の合計額（損益通算後の金額）の2分の1の金額
- 退職所得金額、山林所得金額
徐々に控除のハードルが上がっており、現行制度は2025年で終了です…
控除額のシミュレーション
5,000万円を35年返済で借入したケース
以下の条件で、借入5,000万円の35年返済を試算をすると、累計約380万円の控除を受けられます。
- 借入金額：5,000万円
- 借入期間：35年
- 金利：変動金利 1.00%
- 返済方式：元利均等返済
- 返済開始月：6月
- 建物：新築 長期優良住宅
| 年 | 住宅ローン年末残高 | 年間控除額 | 累計控除額 |
|---|---|---|---|
| 初年度 | ¥49,301,925 | ¥345,100 | ¥345,100 |
| 2年 | ¥48,095,713 | ¥336,600 | ¥681,700 |
| 3年 | ¥46,877,386 | ¥328,100 | ¥1,009,800 |
| 4年 | ¥45,646,820 | ¥319,500 | ¥1,329,300 |
| 5年 | ¥44,403,893 | ¥310,800 | ¥1,640,100 |
| 6年 | ¥43,148,478 | ¥302,000 | ¥1,942,100 |
| 7年 | ¥41,880,452 | ¥293,100 | ¥2,235,200 |
| 8年 | ¥40,599,687 | ¥284,100 | ¥2,519,300 |
| 9年 | ¥39,306,056 | ¥275,100 | ¥2,794,400 |
| 10年 | ¥37,999,429 | ¥265,900 | ¥3,060,300 |
| 11年 | ¥36,679,675 | ¥256,700 | ¥3,317,000 |
| 12年 | ¥35,346,664 | ¥247,400 | ¥3,564,400 |
| 13年 | ¥34,000,261 | ¥238,000 | ¥3,802,400 |
途中繰上返済を行うと残高が減るため、「控除期間終了後」にまとめて繰上げ返済する方が負担が少なく済む場合も！
住宅ローンの控除額計算ツール
控除額の資産は、E-LOANから無料提供されている「住宅ローン控除（減税）シミュレーション」がおすすめです。
住宅ローン控除を受けるためのタイムライン
ハウスメーカーから住宅の引き渡し。建物のローンはこのタイミングから支払開始。
建物分の登記を行い（もしくは司法書士等に依頼）、建物の登記事項証明書を受領する。
入居の翌年の確定申告で入居年分の申告を提出。提出の際、後述の必要書類が必要となる。
初年度の年末ローン残高を基に計算された、1年分の控除額が現金振り込みされる。
税務署から届く「住宅借入金等特別控除申告書」と「残高証明書」、銀行の残高証明書などの必要書類を勤務先に提出。個人事業主の場合は確定申告が必要。
年末調整後、一般的には12月や1月の給与支払い時に控除が反映される。
- 2024年11月：住友林業から引き渡し・入居（ローン支払開始）
- 2025年1月：建物の登記完了
- 2025年3月：2024年分の確定申告を提出
- 2025年4月：初年度の控除額（350,000円＋他還付金）が税務署から振込
初年度の控除額の振込は1~2か月かかる
我が家の実績ですが、2025年3月に2024年分の確定申告を提出し、2025年4月に初年度の控除額（357,300円）が振り込まれました。
最寄りの税務署によると思いますが、控除額の振込は確定申告の1~2か月後でした。
必要な資料は時間に余裕をもって用意
初年度の確定申告に必要な書類は多く、中でも「建物の登記事項証明書」は注意。
年末に引き渡しとなった場合、建物分の不動産登記を司法書士等に急いで依頼し、登記完了後に発行される「建物の登記事項証明書」を申請タイミングまでに受け取る必要があります。
- 確定申告書
- 本人確認書類の写し
- 源泉徴収票
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住宅ローンの年末残高等証明書
- 建物・土地の登記事項証明書
- 建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し
- 住宅の区分に応じた証明書類
住宅ローン控除の省エネ基準を達成するには？
2025年以降に新築する住宅は、省エネ基準適合が必須となる可能性が高まっており、効率よく達成するためにはハウスメーカー・工務店選びが重要になってきます。
例えば住友林業では、標準性能で断熱等性能等級5以上、一次エネルギー消費量等級6を設定しており、長期優良住宅認定取得率は2024年に96.7%と高い水準となっています。
加えて、BELS評価書や長期優良住宅認定取得のサポートも充実しており、我が家の実績として必要書類をスムーズに用意することができました。
住友林業をこれから検討される方は「紹介制度」という、現時点で最もお得かつ安全に家づくりできる制度があるので、ぜひ以下記事から詳細をご覧ください。
